Benjamín Nahoum

En 1975, según el censo de hogares, población y vivienda de ese año, la tercera parte de los hogares uruguayos habitaba una vivienda arrendada. Doce años después, el censo siguiente mostraba que esa relación había bajado a poco más de la cuarta parte, y aunque el censo siguiente (1996) mostró una nueva disminución y el de 2011, un ligero aumento de la proporción de inquilinos, el último censo, de 2023, volvió a establecer en sólo un 25% la proporción de hogares arrendatarios.

Es interesante destacar, además, que esto sucedió en un país con una evolución demográfica que, si bien ha mostrado un crecimiento muy lento de la población, paralelamente registra también una fuerte reducción del tamaño de los hogares (de 3,4 personas en la década del 70 a apenas 2,5 actualmente), y por lo tanto el número total de hogares aumenta bastante más que el de las personas.

Por eso mismo, mientras que desde 1975 los hogares aumentaron un 75%, el número de inquilinos lo hizo menos de la mitad: un 35%[1]. Si el crecimiento de los inquilinos hubiera crecido igualmente un 75%, hoy habría, en vez de los 340.000 existentes, 470.000 inquilinos. El Uruguay se “desinquilinizó”, y en compensación se “propietarizó” y, sobre todo, se precarizó, en materia de tenencia de la vivienda.

¿Qué causó ese terremoto, que transformó un país en el que el arrendamiento era una solución de vivienda accesible, buscada y aceptada, en una alternativa cada vez más marginal? Esta pregunta no tiene una sola respuesta, pero es importante advertir que la mayor parte de dicho fenómeno se produjo en la primera década de ese período, la que va de mediados de los ´70 a mediados de los ´80, y que su causa principalísima es la liberalización del mercado de alquileres, mediante el luego llamado “decreto-ley” 14.219 de 1974, que pretendía fortalecer ese mercado y que, si no lo destruyó totalmente, por lo menos lo escoró casi hasta dar una vuelta de campana.

Se trataba de un buque insignia, como se dice ahora, de la política neoliberal que la dictadura llegó para imponer a los sectores populares: asalariados y pequeños productores y comerciantes, el pago de los costos de la crisis económico-financiera de aquellos años, que pulverizó la moneda, el empleo y el salario.

La idea era simple, aunque económicamente ingenua: la liberalización generaría una suba de precios que haría muy atractiva la inversión en vivienda, construyéndose miles de nuevas unidades; eso ampliaría enormemente la oferta y por el consabido equilibrio de ésta con la demanda, los precios se reducirían, llevando finalmente a un mercado más amplio y equilibrado.

Lo que pasó estuvo rápidamente a la vista: los alquileres de las viviendas ya existentes subieron, pero no se construyó -ni de cerca- la cantidad pensada, simplemente porque seguía habiendo colocaciones más atractivas que construir para alquilar. La oferta no se amplió: sólo se encareció. En efecto, entre marzo 1973 y noviembre 1984, el Índice Medio de Salarios se multiplicó por poco más de 76, el de Precios de Consumo por casi 160 y el de Alquiler e Impuestos por 300, de modo que los alquileres entre el comienzo de la dictadura y su finalización habían cuadruplicado su valor en términos de capacidad adquisitiva de los salarios.

¿Dónde están esos potenciales inquilinos a los que el libre mercado impidió el acceso a una vivienda arrendada? Propietarios no se hicieron, naturalmente, porque eso estaba todavía más lejos; algunos emigraron, buscando en otros lados trabajo y vivienda; otros se agregaron a otras familias, pero la gran mayoría son las 200.000 personas (seis de cada cien uruguayas y uruguayos) que habitan los casi 700 asentamientos precarios, cuya población en los ’70 y ‘80 creció a una tasa diez veces mayor que el resto de la población.

Un mercado absolutamente irracional

Si Adam Smith con su famosa imagen de una mano invisible del mercado quería defender la tesis de que ésa era la mejor regulación posible, el mercado libre de arrendamientos impuesto en Uruguay por la dictadura, vigente hasta la fecha y blindado hasta 2034[2] podría ser la demostración de que la verdad está precisamente en el lado contrario.

Sólo algunas de sus irracionalidades:

-el alquiler de una vivienda tiene un precio mensual semejante o aún mayor al de un crédito para la compra de otra similar, ambas en condiciones de mercado;

-la relación entre el precio del arrendamiento y el valor del bien alquilado es menor para las viviendas confortables que para las modestas, porque en esa franja el mercado de arrendamientos es más competitivo por la mayor diversidad de ofertas y además está la alternativa de la compraventa o el leasing;

-en 2020, la LUC, para solucionar el problema de las garantías, uno de los obstáculos para poder arrendar, resolvió abrir un subsistema sin garantías, pero con sanciones draconianas para todo atraso en los pagos. Otro golpe al precio, porque el propietario que no tiene una razonable garantía de cobro, lo compensa solicitando un precio mayor.

Las ventajas del arrendamiento

La propiedad, en este caso inmueble, declarada por la Constitución como un derecho individual protegido al mismo nivel que la vida, honor, seguridad y trabajo (art. 7°) y reconocida como “derecho inviolable” (art. 32°) no es, sin embargo, sino una más de las formas de tenencia segura reconocidas por nuestra legislación, como el derecho de uso y goce, el usufructo o el arrendamiento. Éste no solamente es tan seguro como la propiedad plena, si se cumplen las condiciones del contrato pactado, sino que se adapta a situaciones diversas, como la de jóvenes que se independizan de sus padres, parejas jóvenes, gente que cambia de lugar de residencia por motivos laborales, y otras muchas circunstancias para las cuales la alternativa de comprar una vivienda a pagar en 15, 20 o 25 años, que pronto puede dejar de ser la que esa familia necesita, no es la mejor.

Pero para que esta alternativa sea viable, es necesario que el precio sea pagable, que se puedan constituir las garantías que requieren los propietarios privados, y que exista seguridad jurídica, en particular que un buen pagador pueda permanecer en la vivienda, una vez finalizado el plazo del contrato, con una actualización de precio también razonable. Y que, tal como en un crédito para comprar una vivienda, exista subsidio del Estado precisamente para que el precio sea pagable. Esto ya está previsto en el art 66, literal D) de la Ley de Vivienda, Ni 13.738 de 1968, pero es función de la administración instrumentarlo. Y está claro también que el subsidio no puede otorgarse en condiciones en que no existe regulación del precio, porque entonces se subsidia al propietario y no al inquilino.

Un mundo de viviendas desocupadas

El Censo 2023, aun con algunas dudas que ha dejado su realización, nos informa que en el país existen unas 323.000 viviendas desocupadas, de las cuales 140.000 son de temporada, algo más de 63.000 están ofrecidas en alquiler o venta, 22.000 y algo están en construcción o reparación, y las restantes 97.000… no se sabe. Seguramente de estas casi cien mil viviendas “desocupadas-otras” algunas pueden estar en muy mal estado, otras tener problemas judiciales que inhiben su alquiler o venta, aún debe haber una cantidad con un destino previsto, pero aún no materializado, y eso puede justificar la desocupación de algunos miles, pero no de cien mil.

Viviendas desocupadas tiene que haber, para los turistas que llegan y las vacaciones de los naturales, y para que haya oferta de alquiler y venta, pero cien mil son demasiadas[3], que ya están construidas, que se podrían utilizar en su mayoría de inmediato y que hay que hacerlas volver al mercado, que es de donde vienen. Sólo con lograr eso con un 20% de ese estoc “en el limbo” se estaría contando con tantas viviendas como las que se proyecta construir en el quinquenio por parte del Estado.

 Qué hacer

¿Qué se necesita para que el arrendamiento vuelva a ser una solución viable para los sectores de ingresos bajos, medio bajos y medios, aquellos que necesitan el auxilio del Estado para resolver su problema? Oferta, y en condiciones adecuadas. Esa oferta puede venir del sector privado, inteligentemente estimulado para que cumpla ese papel e inteligentemente desestimulado (impuesto a las viviendas desocupadas) para que sólo desempeñe uno de lucro. Crear un mercado regulado en precios, garantías, plazos y renovaciones, paralelo al libre (que más remedio, hasta 2034) ayudando, a quienes concurran a él, con subsidios, garantías accesibles y préstamos “blandos” a los propietarios para refacciones y mantenimiento, y exoneración de impuestos, ventajas que no se tendrían en el sector no regulado.

Y complementar eso con un estoc de vivienda pública en alquiler, que contribuya a equilibrar el mercado, como existe en muchos países del mundo, incluso con gobiernos del más rancio neoliberalismo.

Todo eso ya está en el programa de gobierno del Frente Amplio (ya estaba en 2019 y volvió a estarlo en 2024), se promovió en la campaña electoral, lo votó la ciudadanía, y es uno de los 63 compromisos que el gobierno hizo en el Consejo de ministros de Colonia el 25 de marzo de 2025.

Ahora, solo se trata de caminar. 

[1] Probablemente, incluso, el número actual de inquilinos esté sobrestimado, porque el Censo no distingue a quien tiene un alquiler con opción a compra (que en realidad es un propietario que está pagando su vivienda en cuotas), lo que hoy es frecuente, de quien simplemente está pagando el uso de un bien.

[2] La ley original comprometía al Estado por 20 años a indemnizar a los propietarios que hubieran construido bajo ese régimen, si el marco legal se cambiaba; en 1994, al expirar ese plazo, durante el gobierno de Luis Lacalle Herrera, se lo prolongó por 20 años más, y en 2012, aún antes que el nuevo lapso venciera, durante el gobierno de José Mujica, el compromiso se amplió hasta 2034.

[3] Se supone que las viviendas que deben estar libres para que participen del mercado de venta o alquiler deberían estar entre 3 y 8% (margen amplio si los hay) del estoc total. Los censos de 1985 y 1996 reflejaron que apenas superaban el 6%, pero ese número subió en el censo de 2011-2012 a casi 9 y en 2023 al 11%.